Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3.2: Vollzug der Baugesetze;
Bebauungsplan Nr. 78 a "St. Johann" für den Bereich der Grundstücke Flst.-Nrn. 647/1 und 686/2-T, Gemarkung Burghausen - Gesamtänderung des Bebauungsplanes Nr. 78; Satzungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:14.04.2010   StR/004/2010 
Beschluss:ungeändert beschlossen
Abstimmung: Ja: 25, Nein: 0
DokumenttypBezeichnungAktionen

Entsprechend der Empfehlung fasst der Stadtrat folgenden Beschluss:

 

Zum Schreiben von Rechtsanwalt Franz Josef Kreck vom 29.03.2010 für die Grundstückseigentümer, Frau Yvonne Seltmann-Kreck und Herrn Holm G. Seltmann:

 

Mit Schreiben vom 29.03.2010, eingegangen am 30.03.2010, haben die Eigentümer des beplanten Grundstücks mit der Flurstück Nr. 647/1 der Gemarkung Burghausen durch ihren Rechtsanwalt Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf vortragen lassen.

 

Soweit die bereits im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung geltend gemachten Einwendungen erhoben werden, wird auf die Stellungnahme der Stadt Burghausen im Rahmen des Billigungsbeschlusses vom 10.02.2010 verwiesen.

 

Die nunmehr vorgetragenen Einwendungen der Eigentümer lassen sich wie folgt zusammenfassen:

 

·       Die Eigentümer halten die Verwirklichung des Planungsziels der Stadt Burghausen zur Wiederherstellung des ehemals vorhandenen Baumbestandes auf dem Grundstück 647/1 auch dann für umsetzbar, wenn auf dem Grundstück ein „maßvolles“ zweites Baufenster festgesetzt würde. Weiterhin wird die Festsetzung einer privaten Grünfläche entlang der Herzogbad- und Glockenstraße abgelehnt.

 

·       Die Eigentümer weisen überdies darauf hin, dass die festgesetzte GRZ von 0,3 ebenfalls ausreichen würde, um ein zweites Baufenster zuzulassen. Aufgrund der natürlichen Geländeverhältnisse sei im südlichen bzw. südwestlichen Grundstücksbereich eine Bebauung naheliegend, wohingegen im östlichen Grundstücksbereich, entlang der Herzogbadstraße eine Grünfläche mit Baumbestand in erheblichem Maße denkbar sei. Das genehmigte Bauvorhaben erreiche höchstens eine GRZ von 0,208 und bleibe damit hinter der festgesetzten GRZ von 0,3 zurück.

 

·       Im Bebauungsplanentwurf sei unberücksichtigt geblieben, dass die auf dem Grundstück stehende Mauer der alten Kegelbahn im Rahmen eines weiteren Bauvorhabens abgerissen werden würde und somit eine Entsiegelung des Grundstücks stattfinden würde.

 

·       Seitens der Stadt Burghausen sei im Rahmen einer Besprechung mit dem Rechtsanwalt der Eigentümer im Oktober 2009 ein Doppelhaus in Aussicht gestellt worden, wohingegen der Bebauungsplanentwurf lediglich Einzelhäuser zulässt.

 

·       Die Umgrenzung des Landschaftsschutzgebietes sei im Bebauungsplan falsch wiedergegeben.

 

·       Aufgrund der im Osten des Plangrundstücks bestehenden Bebauungen auf den Grundstücken Flurstück Nr. 647/2 und 647/3 sowie der im Norden des Plangrundstücks bestehenden Fahrstraße (Zündhölzberg) könne der Natur- und Landschaftsschutz im Rahmen der Abwägung öffentlicher und privater Interessen der Ausweisung eines zweiten Baufensters im südwestlichen Grundstücksbereich nicht entgegengehalten werden.

 

Zu diesen im Verfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB von den Eigentümern vorgetragenen weiteren Einwendungen wird wie folgt Stellung genommen:

 

·       Dem Begehren der Grundstückseigentümer nach der Ausweisung eines zweiten „maßvollen“ Baufensters im südwestlichen Grundstücksbereich kann nicht entsprochen werden. Wie bereits im Rahmen der Stellungnahme zu den Einwendungen der Eigentümer im Verfahren der frühzeitigen Bürgerbeteiligung dargelegt, stehen der Ausweisung eines zweiten Baufensters die Planungsziele der Wiederherstellung des ehemals bestehenden Baumbestandes auf dem Grundstück und der Einbindung des Grundstücks in das Landschaftsschutzgebiet entgegen. Die Festsetzung eines ausreichend breiten Grünstreifens entlang der Glockenstraße und der Herzogbadstraße, also insbesondere im südwestlichen Bereich des Grundstücks 647/1, ist unerlässlich, um die Einbindung des Grundstücks in das Landschaftsschutzgebiet und die aus ortsbildgestalterischen Gründen erforderliche Wiederherstellung des Baumbestandes umzusetzen.

 

Die Eigentümer legen auch nicht dar, wie sich eine Bebauung im südwestlichen Grundstücksbereich mit der dort vorgesehenen Wiederaufforstung vereinbaren lässt. Die jetzt festgesetzte Breite der Grünfläche ist erforderlich, um den gewünschten Eindruck einer Ortsabrundung durch die Wiederherstellung des Laubbaumbestandes zu erreichen. Die von der Stadt Burghausen gewollte Einbindung des Grundstücks in das Landschaftsschutzgebiet macht die Wiederherstellung des Baumbestandes auch gerade in diesem südwestlichen Grundstücksteil erforderlich. Durch ein zweites Baufenster wären diese Ziele unmöglich gemacht, da die Eingrünung des Grundstücks in der vorgesehenen Weise aufgrund der weiteren Bebauung nicht mehr möglich wäre.

 

Ergänzend wird auf die Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde beim Landratsamt Altötting vom 29.03.2010 hingewiesen, die eine Wiederherstellung des naturnahen Gehölzes aus naturschutzfachlicher Sicht für erforderlich hält, da dieses eine besondere Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild hat.

 

Die Eigentümer haben eine Baugenehmigung für die Bebauung mit einem Einzelhaus im nördlichen Grundstücksteil beantragt und erhalten, die im Rahmen der Bebauungsplanung nun gesichert werden soll. Eine weitere und intensivere Nutzung des Grundstücks ist aus den bereits mehrfach erörterten Gründen nicht möglich.

 

·       Die Festsetzungen des Bebauungsplans lassen eine Bebauung bis zu einem Maß der baulichen Nutzung von einer GRZ von 0,3 zu. Dass diese höchstzulässige GRZ auch dann gewahrt werden könnte, wenn ein zweites Baufenster im Südwesten des Grundstücks festgesetzt würde, mag zutreffend sein, gleichwohl lässt sich daraus kein Anspruch auf Festsetzung eines solchen zweiten Baufensters ableiten. Im Ergebnis ist die Festsetzung eines zweiten Baufensters aus den oben genannten Gründen nicht möglich.

 

·       Eine etwaige Beseitigung auf dem Grundstück noch bestehender Mauerreste im Zuge der späteren Bebauung des Grundstücks ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht zu berücksichtigen.

 

·       Die Zulassung eines Doppelhauses im Rahmen von Befreiungen sollte im Zuge einer Einzelfallentscheidung entschieden werden.

 

·       Die Umgrenzung des Landschaftsschutzgebietes „Salzachtal“ ist im Bebauungsplan zutreffend wiedergegeben. Insoweit wird auf die Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „Salzachtal“ des Landratsamtes Altötting vom 21.12.2009 verwiesen.

 

·       Der Umstand, dass das Grundstück vor der Beplanung dem planungsrechtlichen Innenbereich nach § 34 BauGB zuzuordnen war, wurde im Rahmen der Bebauungsplanung berücksichtigt. Ein Anspruch auf Ausweisung eines zweiten Baufensters lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, vielmehr führt eine Abwägung der naturschutz- und landschaftsschutzrechtlichen Belange mit den privaten Interessen der Eigentümer an einer möglichst intensiven Nutzung ihres Baugrundstücks zum Ergebnis, dass eine weitergehende Bebauung, als die jetzt im Bebauungsplan vorgesehene, nicht zugelassen werden kann. Auch insoweit wird auf die Stellungnahme der Stadt Burghausen zu den Einwendungen der Eigentümer im Verfahren nach § 3 Abs. 1 BauGB verwiesen.

 

Im Ergebnis werden die Einwendungen der Grundstückseigentümer daher zurückgewiesen.

 

Zum Schreiben der Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde, vom 28.09.2009:

Wie bereits in  der Stellungnahme vom 18.02.2010 mitgeteilt, wurde mit den die Gebäudegestaltung betreffenden Festsetzungen den Standortanforderungen bereits Rechnung getragen.

 

 

Zum Schreiben des Landratsamtes Altötting vom 29.03.2010:

Zu Sachgebiet 22 (Immissionsschutz):

Keine Stellungnahme veranlasst.

Zu Sachgebiet 24 (Naturschutz):

Der Umweltbericht sowie die Maßnahmen zum speziellen Artenschutz sind bereits im Rahmen des Billigungsbeschlusses beschlossen worden. Dieser lag zusammen mit der Planzeichnung sowie der Begründung öffentlich aus. Die betreffenden Maßnahmen sind im Umweltbericht auf Seite 19  und 20 unter Punkt 8.3.1, 8.3.2 sowie 8. 4  aufgeführt. Im Rahmen der redaktionellen Klarstellung werden diese in die Bebauungsplanzeichnung übernommen.

 

Bebauungsplan Nr. 78 a für die Flurstücke Nr. 647/1 und Nr. 686/2, Gemarkung Burghausen, St. Johann wird mit nachfolgender Begründung  sowie dem Bericht über die Umweltprüfung (Umweltbericht) im Sinne des § 2 Abs. 4 BauGB mit spezieller Artenschutzprüfung (saP) vom 10.02.2010 als Satzung beschlossen.

 

BEGRÜNDUNG

zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 78, Bebauungsplan Nr. 78 a für die Flurstücke Nr. 647/1 und Nr. 686/2, Gemarkung Burghausen, St. Johann

 

I.          Einordnung in übergeordnete Planungen

 

Der Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 78 als Grünfläche dar. Die betroffenen Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebiets „Salzachtal“ gemäß Verordnung des Landratsamtes Altötting vom 08.08.1977, zuletzt geändert durch Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „Salzachtal“ vom 21.12.2009.

 

II.         Naturräumliche und planungsrechtliche Zusammenhänge

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 78 liegt im Bereich des vorgeschichtlichen Salzachverlaufes und ist dem als Außenbereich innerhalb des Stadtgebietes erhaltenen Naturraum und Naherholungsgebiet des Wöhrseebeckens zuzuordnen. Die frühere Gehölzfläche stellt den südöstlichen Ausläufer des Hangwaldes an der ehemaligen Flussniederung und damit ein wichtiges, die Landschaft und das Ortsbild prägendes Element am inneren Siedlungsrand dar.

 

Die Gehölzfläche war in der Vergangenheit, wie auch historischen Plänen und Planungen zu entnehmen ist, Ausläufer der Hangbewaldung und mit einem stattlichen Lindenhain bepflanzt. Bereits der Flächennutzungsplan von 1973 stellt die Fläche als Grünfläche dar. Der in den Flächennutzungsplan integrierte Landschaftsplan der Stadt Burghausen trifft für die Fläche folgende Aussage: "Gehölzbestand bei St. Johann, Baumgruppe aus (überwiegend) alten Linden, von Gebüsch umschlossen. Im Bestandsinnern keine Strauchschicht vorhanden. Trotz allseitig naher Bebauung auch ökologisch noch wertvoll."

 

III.        Anlass und Ziel der Planung

 

Die Stadt Burghausen hat mit Beschluss vom 10.10.2007 den Bebauungsplan Nr. 78 für den Bereich St. Johann, Flst. Nr. 647/1 und 686/2 der Gemarkung Burghausen zur Satzung beschlossen.

 

Gegen den Bebauungsplan Nr. 78 wurde Normenkontrollantrag beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof erhoben. Im Rahmen des Normenkontrollverfahrens traten Mängel der Bebauungsplanung zutage, die durch die jetzt vorgenommene Änderung des Bebauungsplans beseitigt werden.

 

 

Mit dem Bebauungsplan und der jetzigen Änderung wird das planerische Ziel verfolgt, die Flächen der Flst. Nrn. 647/1 und 686/2, Gemarkung Burghausen, mit den Mitteln des Bauplanungsrechts langfristig als Bestandteil des Landschaftsschutzgebiets „Salzachtal“ und des damit verbundenen Naherholungsgebiets zu sichern sowie den ursprünglichen, von Baumbestand geprägten Charakter des Grundstücks – zumindest teilweise – wiederherzustellen. Der bis vor wenigen Jahren auf dem Grundstück vorkommende Bestand von zum Teil ein- bis zweihundert Jahre alten Laubbäumen wurde von dem damaligen Grundstückseigentümer gerodet. Die Wiederaufforstung des Baumbestands ist dabei sowohl aus Gründen des Landschaftsschutzes als auch zum Zwecke der Wiederherstellung des Ortsbildes erforderlich, das durch den Baumbestand geprägt war. Ferner soll die bereits genehmigte Bebauung mit einem Wohngebäude berücksichtigt und in die Planung integriert werden.

 

Der Bebauungsplan Nr. 78 wird daher entsprechend den Maßgaben des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs wie folgt geändert:

 

Zusätzlich zur Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse und der Baugrenzen, wird eine Grundflächenzahl festgesetzt.

Änderung des Zuschnitts der festzulegenden privaten Grünfläche: Beschränkung auf einen entlang der südlichen und östlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Streifen.

Änderung der Pflanzgebote: Die Pflanzgebote für Großbäume werden an den geänderten Zuschnitt der privaten Grünfläche angepasst.

Aufhebung der festgesetzten Zufahrt: Durch den Bebauungsplan wird keine Zufahrt auf das Grundstück Flst. 647/1 festgesetzt.

 

IV.        Änderungen des Bebauungsplans im Einzelnen

 

Das Grundstück soll langfristig als Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes planungsrechtlich gesichert werden und damit als Bestandteil und Auftakt des Naherholungsgebietes erhalten bleiben. Daneben hat die Planung das inzwischen genehmigte Gebäude sowie Nebengebäude zu berücksichtigen und in dieses Planungsziel zu integrieren.

 

1.         Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche

 

Der Bebauungsplan Nr. 78 hat bisher das Maß der baulichen Nutzung durch Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse und zur Höhe der baulichen Anlage geregelt, aber keine Festsetzungen zur Grundflächenzahl (GRZ) oder zulässigen Grundfläche enthalten. Zur Vermeidung eines Verstoßes gegen § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, der die Wirksamkeit der Regelungen zum Nutzungsmaß insgesamt in Frage stellen würde, wurde im Rahmen der Änderung des Bebauungsplan eine GRZ von 0,3 festgesetzt.

 

Die festgesetzte GRZ von 0,3 liegt unter der nach § 17 Abs. 1 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet bestimmten Obergrenze von 0,4. Eine intensivere bauliche Nutzung ist jedoch aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet und der vorstehend beschriebenen planerischen Ziele nicht möglich. Insbesondere die Ausweisung eines zweiten „Baufensters“ lässt sich mit der Lage des Grundstücks im Landschaftsschutzgebiet nicht vereinbaren, zudem wäre dadurch die Wiederherstellung einer größeren Zahl mächtiger Bäume unmöglich gemacht. Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 gestattet ausreichend Bebauungsmöglichkeiten für Terrasse und Nebenanlagen, wie z. B. Garage nebst Zufahrt etc.

 

Mit der Festsetzung einer im Hinblick auf das gesamte Grundstück Flst. 647/1 angemessen großen überbaubaren Grundstücksfläche wird den Eigentümerbelangen Rechnung getragen. Hierbei ist vor allem zu berücksichtigen, dass das Grundstück vor der Überplanung dem planungsrechtlichen Innenbereich des § 34 BauGB zuzuordnen war. Eine Bebauung des gesamten Grundstücks war daher grundsätzlich zulässig. Aufgrund des jetzt geänderten Bebauungsplans ist ein einzelnes, zweigeschossiges Gebäude mit Nebenanlagen zulässig.

 

Durch die Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche wird überdies ggf. Flexibilität für eine Veränderung der Lage der Bebauung geschaffen.

 

2.         Private Grünfläche

 

Die Wiederherstellung des ursprünglich auf dem gesamten Grundstück bestehenden Baumbestandes und damit die Fortsetzung des Hangwaldes sind aufgrund der Lage des genehmigten Wohngebäudes am nördlichen Grundstücksrand nicht mehr möglich. Insbesondere wird die bislang im Bebauungsplan festgesetzte private Grünfläche, die bis an die Außengrenzen der Gebäudegrenzen bzw. eng gesetzten Bauräume reichte, auf dem gesamten Grundstück Flst. 647/1 und 686/2 vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof nicht für zulässig erachtet, da das rechtlich geschützte Interesse des Grundstückseigentümers an einem gewissen „Umgriff“ um die zugelassene Bebauung für die auch außerhalb eines Bauraumes zulässigen Nutzungen und Anlagen auf diese Weise zu kurz kommt.

 

Die Planung sieht daher an den Grundstücksgrenzen im Süden, entlang der Glockenstraße, und im Osten, entlang der Herzogbadstraße, einen breiten Grünflächenstreifen vor, der mit Großbäumen zu bepflanzen ist. Durch die Festsetzung dieser privaten Grünfläche kann – zumindest teilweise – die ursprünglich bestehende Fortsetzung der Hangbewaldung erreicht werden. Das Grundstück wird so in das Landschaftsschutzgebiet eingebunden und es wird gewissermaßen ein Auftakt für das Naherholungsgebiet gebildet. Ferner wird die aus Gründen des Landschaftsschutzes und der Ortsbildgestaltung erforderliche Wiederherstellung des prägenden Laubbaumbestands zumindest entlang der Grundstücksgrenzen ermöglicht.

 

Hinsichtlich der Berücksichtigung der Eigentümerbelange kann auf die vorstehend unter
Ziffer IV. 1. gemachten Ausführungen verwiesen werden, die hier entsprechend gelten. Eine flächenmäßig noch geringere Ausweisung der privaten Grünfläche würde im Ergebnis dazu führen, dass die Ziele der Planung hinsichtlich der Wiederherstellung des Baumbestandes und der Integration des Grundstücks in das Landschaftsschutzgebiet nicht mehr erreicht werden könnten.

 

Zudem steht ein bedeutender Teil des Grundstücks für die auch außerhalb des Bauraums zulässigen Nutzungen und Anlagen (insbesondere für eine Gartennutzung) zur Verfügung.

 

3.         Pflanzgebote:

 

Zeichnerisch festgesetzt werden nur noch neun Großbäume im Bereich der privaten Grünfläche, die restlichen neun zu pflanzenden Großbäume sind in Abstimmung mit dem Umweltamt der Stadt Burghausen anzuordnen.

 

Die Stadt Burghausen verfolgt mit der Festsetzung eines flächenhaften Gebots für die Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern im Bereich der privaten Grünfläche sowie textlichen Festsetzungen, die Art, Umfang und Größe der zu pflanzenden Gehölze regeln, das Ziel, den früheren, in Zusammenhang mit dem Hangwald bestehenden, bewaldeten Charakter des Grundstücks soweit wie möglich, d.h. parallel zur Herzogbad- bzw. Glockenstraße wieder herzustellen. Mit den teils lokalisierten Pflanzgeboten für insgesamt achtzehn Großbäume gemäß Pflanzliste wird davon ausgegangen, dass die Pflanzstandorte in mindestens lockerer Doppelreihe in erster Linie nahe an die öffentlichen Straßen gepflanzt werden und das Flurstück so einen spürbaren Saum aus Stämmen und Kronen mit maßvoller Unterpflanzung erhält.

 

Ferner wird das Pflanzgebot für fünf eng nebeneinander stehende Einzelbäume am nordöstlichen Rand des Grundstücks Flst. 647/1 aufgehoben, um eine dadurch möglicherweise unzulässige Beeinträchtigung der Eigentümerinteressen zu verhindern.

 

4.         Zufahrt

 

Von der dezidierten Festsetzung planungsrechtlicher Zufahrten sowohl zur Garage als auch zur Bewirtschaftung der privaten Grünfläche wird abgesehen. Im Zusammenhang mit dem bauordnungsrechtlich genehmigten Bauvorhaben wurde auch die Garagenzufahrt antragsgemäß genehmigt, für die Bewirtschaftung der privaten Grünfläche ist aus topografischen Gründen sowie aus gestalterischer und verkehrstechnischer Sicht im Nordosten und Südwesten des Grundstücks Flst. 647/1 und 686/2 je eine vertretbare Anknüpfung an den öffentlichen Verkehrsraum vorhanden. Im Übrigen soll die private Grünfläche nicht zum Befahren konzipiert, sondern als Pflanzfläche angelegt werden.

 

V.         Schallschutz

 

Nach dem schalltechnischen Gutachten des Büros Müller BBM vom 18.09.2008 wird der im allgemeinen Wohngebiet (WA) maximal zulässige schalltechnische Richtwert von 55 dba an der südlichen Bauraumgrenze gerade noch eingehalten. Damit ist bei geöffnetem Fenster gewährleistet, dass in Folge der möglichen Emissionen der benachbarten Handwerksbetriebe die im allgemeinen Wohngebiet zumutbare Geräuschbelastung außerhalb der Nachtzeit nicht überschritten wird.

 

VI.        Ökologische Auswirkungen der Planung

 

Der Bericht über die Umweltprüfung (Umweltbericht) im Sinne des § 2 Abs. 4 BauGB mit spezieller Artenschutzprüfung (saP) vom 10.02.2010 wird Bestandteil des Bebauungsplanes und als gesonderter Teil dieser Begründung beigefügt.