Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2.4: Vollzug der Baugesetze;
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 29 f für den Bereich Salzachzentrum, Badhöringer Straße (östlich), Robert-Koch-Straße (nördlich), Marktler Straße (beidseitig) - Teiländerung der Bebauungspläne Nr. 24, 29 d und 29 e im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB
Billigungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:15.09.2010   StR/009/2010 
Beschluss:ungeändert beschlossen
Abstimmung: Ja: 21, Nein: 0
DokumenttypBezeichnungAktionen

Es wird folgender Beschluss gefasst:

 

Zum Schreiben von Konrad und Petra Eberhartinger, Lessingstraße 82, 84508 Burgkirchen, vom 26.07.2010:

Die Sorge um eine ausreichende Frequentierung der Ladengeschäfte im Bereich des Bauteils C wird von der Stadt ernst genommen.  Eine Beibehaltung der Fahr- und Parkgasse wurde aus gestalterischen und  städtebaulichen Gründen von Architektenseite in Zweifel gezogen.  Von Seiten der Stadt würde im Gegenzug in unmittelbarer Nähe eine Ausweitung des Stellplatzangebotes entlang der Südseite des Berliner Platzes in Erwägung gezogen. Die Stellplätze vor den Ladengeschäften befinden sich jedoch nicht im Geltungsbereich und sind somit nicht Gegenstand des Bebauungsplanes Nr. 29 f. Eine angemessene Lösung ist daher außerhalb des Bebauungsplanverfahrens anzustreben.

Mit allen 21 Stimmen

 

 

Zum Schreiben der Anwaltskanzlei Glock, Liphart, Probst & Partner, München, vom 04.08.2010 in Vertretung der VH Immobilien KG, Frau Verena Hell, Ampfing

1.   Zulässigkeit großflächiger Einzelhandel im Kerngebiet.

Entgegen der Auffassung des Einwendungsschreibens sind Einkaufszentren oder großflächiger Einzelhandel ausweislich der Regelung im § 11 Abs. 3 BauNVO in Kerngebieten und für sie festgesetzte Sondergebiete zulässig

Im Rahmen einer Abstimmung mit der Abteilung Landesplanung der Regierung von Oberbayern wurde eine raumordnungsrechtliche Relevanz verneint. Im Bereich von planungsrechtlich festgesetzten innerstädtischen Kerngebieten ist die Durchführung von Raumordnungsverfahren nicht erforderlich.

 

2.  Maß der baulichen Nutzung:

In der Bebauungsplanzeichnung wird als Obergrenze eine zulässige Grundflächenzahl von GRZ 1,0 festgesetzt. Die Festsetzung des Mindest- und Höchstmaßes der Grundfläche (GR) entfällt.

 

3.  Geschlossene Bauweise

3.1 Die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise bezieht sich auf die innerhalb des  Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 29 f geplante Bebauung. Dies geht auch insbesondere aus der Festsetzung von, von den Geltungsbereichsgrenzen abgerückten Baugrenzen hervor. § 22 Abs. 3 BauNVO sieht die Abweichung von dem Grundsatz, bei geschlossener Bauweise Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand zu errichten, vor, wenn die vorhandene Bebauung dies erfordert. Das Erfordernis ergibt sich aus dem nachbarschützenden Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, da das Gebäude Marktler Straße 35 a ohne ausreichenden seitlichen Grenzabstand errichten worden ist. Darüber hinaus befinden sich Fenster in der nördlichen Gebäudeseitenwand, die bei einer Bebauung ohne seitlichen Grenzabstand faktisch zugemauert werden würden. Um daher dem Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme und den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Genüge zu tun, war eine Abweichung von deiner grenzständigen Bebauung geboten.

 

3.2.Zur westlichen Grundstücksgrenze des Gebäudes Marktler Straße 35, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 29 c, der die genannten Grundstücke als Kerngebiet (MK) gem. § 7 BauNVO festsetzt, wird die im Kerngebiet MK erforderliche Tiefe der Abstandsfläche von 0.5 H eingehalten und durch Rücknahme der Baugrenze festgesetzt werden. Auch damit soll den Interessen des Grundstückseigentümers Marktler Straße 35 Rechnung getragen werden.

 

4.  Abstandsflächen / Alternativvorschlag / Verschluchtung:

Gegenüber dem Grundstück Marktler Sraße 35 a wird im Interesse der Annäherung an eine geschlossenen Bauweise durch Baugrenze eine im Vergleich zum Bauordnungsrecht verkürzte Abstandsfläche festgesetzt; eine Mindestabstandsfläche von 6,00 m zwischen den Gebäudeaußenkanten wird jedoch eingehalten.

Mit diesen Festsetzungen wird ein angemessener und ausgewogener Ausgleich der streitenden Interessen geschaffen. Einerseits bestehen planerische Interessen an einer Verdichtung der Innenstadtlage und der Schaffung einer möglichst geschlossenen Bauweise, um das bereits im südlich an das Planungsgebiet angrenzende Ortsbild an der Marktler Straße, das beidseits der Marktler Straße eine nahezu geschlossene Bauweise aufweist, aufzugreifen. Auch brandschutzrechtliche Aspekte sind zu berücksichtigen. Dagegen streiten die Interessen der Grundstückseigentümer der Grundstücke Marktler Straße 35 und 35a an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie an einer ausreichenden Belichtungs- Belüftungs- und Besonnungsmöglichkeit. Zumindest im nördlichen Bereich des Grundstücks Marktler Straße 35a sind diese Interessen jedoch eingeschränkt, da die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen seinerseits nicht eingehalten werden und sich das geplante Bauvorhaben auch nördlich des auf dem Grundstück Marktler Straße 35a befindlichen Wohngebäudes mit einer ohnehin eingeschränkten Besonnung befindet.

Im westlichen Bereich der beiden Grundstücke wird die in Kerngebieten vorgeschriebene Abstandsfläche von 0,5 h ohnehin eingehalten (vgl. Ziffer 3.2). Mit einer Mindestabstandsfläche von 6 m zwischen den Gebäudeaußenkanten im nördlichen Bereich des Grundstücks Marktler Straße 35a wird nahezu die bauordnungsrechtliche Abstandsfläche eingehalten, zwingende brandschutzrechtliche Aspekte berücksichtigt und die Verdichtung und insbesondere eine geschlossene Bauweise in weitem Maße erreicht.

Gleichzeitig wird damit aber auch dem Interesse des betreffenden Grundstückseigentümers an einem Fortbestand der vorhandenen Belichtungs-, Belüftungs- und Besonnungsmöglichkeit trotz seiner mit ca. 1,00 m ungenügenden, vorhandenen Abstandsfläche, dem Gebot der Rücksichtnahme und den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse angemessen Rechnung getragen. Nicht abstandsflächenrelevante Gestaltungselemente werden durch eine andere Festsetzung außerhalb der Baugrenze zugelassen.

Dem Alternativvorschlag wird nicht entsprochen. Gemäß Ziff. 3.2 wird jedoch die betreffende Baugrenze auf die im Kerngebiet erforderliche Abstandstiefe zurückgenommen. Durch die Annäherung einer geschlossenen Bauweise entstehen jedoch zum Bestand hin Gebäudeabstände, die jedoch in einer Innenstadtlage, insbesondere in einem Kerngebiet hingenommen werden müssen. Hinsichtlich der Gestaltung der geplanten Außenwände wurde vom Bauherrn Entgegenkommen (Begrünung, die beim Neubau die akustische Folgeerscheinung mindert) signalisiert.

 

5.  Schützenswerte Bäume:

Die Frage der Erhaltung schützenswerter Bäume ist im Rahmen des Verfahrens nach § 13 a BauGB ohne Belang.

Einen Anspruch Erhalt eines Grüngürtels gibt es nicht.

 

6.  Erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbildes:

In Folge der Festsetzung einer geschlossenen Bauweise entlang der Marktler Straße, unterbrochen durch einen schmalen Streifen, ob Fußgängerweg oder lediglich eine Zufahrt, kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbildes keineswegs nachvollzogen werden, da dies im Zuge der Robert-Koch-Straße, wie auch im südlichen Bereich der Marktler Straße, die ebenfalls nahezu vollständig durch geschlossene Bauweise geprägt sind, nicht untypisch ist. Mit der Unterbrechung der geschlossenen Bebauung wird dem Umstand Rechnung getragen, dass der Einwender selbst unter Einhaltung einer ungenügenden Abstandsfläche gebaut hat und den nachbarlichen Belangen nach Erhalt der vorhandenen Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeiten und Gewährleistung des Brandschutzabstandes Rechnung getragen wurde.

Vom Einwender ist bereits mit der Baueingabe 1971 zur wirtschaftlicheren Nutzung seines Baugrundstückes mit einem lediglich ca. 1,00 m tiefen Abstand zu seiner seitlichen Grundstücksgrenze ohne Eintragung einer Abstandsflächenbaulast auf dem Nachbargrundstück, zu deren Übernahme der Nachbar nicht bereit war, in Kauf genommen worden, dass der notwendigen Belichtung und Belüftung von jeweils einem Zimmerfenster je Stockwerk eine geringere Schutzwürdigkeit zukommt. Die Besonnung kann bei nordgerichteten Fenstern keinerlei Bedeutung erlangen und ist daher auch aus den bereits angeführten Gründen unbeachtlich. Aus Sicht des Brandschutzes besteht lediglich ein Anspruch auf einen Mindestgebäudeabstand beiderseits der gemeinsamen Grundstücksgrenze von insgesamt 5.00 m zwischen Außenwänden, die nicht mindestens feuerbeständig (F90) ausgeführt werden. Durch Baugrenze festgesetzt wird jedoch ein Gebäudeabstand von ca. 6,00 m, mit dem das Interesse des Nachbarn an einer Aufrechterhaltung der erforderlichen Belichtung und Belüftung in entgegenkommender Weise deutlich gewürdigt wird.

 

7.  Kleinanlieferzone:

Mit der Festsetzung eines Fußgängerbereiches entsteht kein planungsrechtlicher Widerspruch. Dies ist ohne weiteres möglich. Die Frage, ob hier Anlieferzonen geplant sind, hat damit nichts zu tun, sondern ist lediglich eine Frage der immissionsrechtlichen Auswirkungen. Die Einhaltung der in diesem Zusammenhang zulässigen Grenzwerte an den betroffenen Immissionsorten ist durch schalltechnisches Gutachten nachzuweisen.

Bauplanungsrechtlich kann hier nur eine entsprechende Nutzungsart (Fußgängerbereich) festgesetzt werden. Die Frage der Anlieferung ist neben der erwähnten immissionsschutzrechtlichen Thematik eine Frage des Verkehrsrechts. Es kann selbstverständlich verkehrsrechtlich angeordnet werden, dass Anlieferungen nur zu bestimmten Tages- und Nachtzeigen erfolgen dürfen, wie dies regelmäßig in Fußgängerzonen praktiziert wird.

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben des Herrn Erwin Buchner, Ferdinand-Aufschläger-Straße 11, 84359 Simbach, vom 04.08.2010

Die Sorge um eine ausreichende Frequentierung der Ladengeschäfte im Bereich des Bauteils C wird von der Stadt ernst genommen. Eine Beibehaltung der Fahr- und Parkgasse wurde aus städtebaulichen und  gestalterischen Gründen in Zweifel gezogen.  Von Seiten der Stadt würde im Gegenzug in unmittelbarer Nähe eine Ausweitung des Stellplatzangebotes entlang der Südseite des Berliner Platzes in Erwägung gezogen. Die Stellplätze vor den Ladengeschäften befinden sich jedoch nicht im Geltungsbereich und sind somit nicht Gegenstand des Bebauungsplanes Nr. 29 f. Eine angemessene Lösung ist daher außerhalb des Bebauungsplanverfahrens anzustreben.

 

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 16.07.2010:

Unter D) Hinweise wird folgende Empfehlung aufgenommen:

Für die Entsorgung des Niederschlagswassers wird die Aufstellung eines Entwässerungskonzeptes und dessen Abstimmung mit der fachkundigen Stelle für Wasserwirtschaft des Landratsamtes Altöttig empfohlen.

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben der Deutschen Telekom Netzproduktion GmbH Bad Aibling vom 20.07.2010:

Folgender Hinweis wird in die Planzeichnung aufgenommen:

Durch die geplanten Baumaßnahmen werden Kabelkanalanlagen der Telekom Deutschland GmbH berührt. Die Ausbauplanung ist daher mit der zuständigen Stelle, der Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH, Pentenrieder Straße 4, 83043 Bad Aibling, abzustimmen.

 

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben der Gemeinde Haiming vom 20.07.2010:

Die Stadt geht fest davon aus, dass die geplante Attraktivitätssteigerung und Ausweitung des Warenangebotes keinen nennenswerten Einfluss auf die eingefürten örtlichen Nahversorgungsstrukturen hat, da es sich bei den geplanten Sortimenten im wesentlichen um solche handelt, die in Übereinstimmung mit dem örtlichen Einzelhandel das vorhandene Angebot ergänzen. In diesem Zusammenhang wird auf das Einzelhandelsgutachten BBE 2008 “Einzelhandelsentwicklungskonzept unter Berücksichtigung eines Einkaufszentrums“ verwiesen. Durch das neue Einkaufszentrum in erreichbarer Nähe wird die Standort- und Lebensqualität gerade auch der Gemeinde Haiming mit Sicherheit gesteigert.

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben des Staatlichen Bauamtes Traunstein vom 20.07.2010:

Zu Ziff 2.4: Hinsichtlich der Stellungnahme des Staatlichen Bauamtes handelt es sich offensichtlich um ein Missverständnis; im Geltungsbereich des Bebauungsplanes soll die bisherige Parkgasse sowie deren bisherige Ausfahrt auf die Marktler Straße/B 20 aufgehoben und durch eine Ausfahrtspur zu der bestehenden Tiefgaragenzufahrt ersetzt werden. Eine Eintragung der vorgeschlagenen Sichtdreiecke ist daher nicht erforderlich.

Zu Ziff. 2.5: Der zweite Absatz wird in modifizierter Form unter D) Hinweise aufgenommen:

“Soweit aufgrund des Baus der Tiefgaragenzufahrt östlich der Marktler Straße Eingriffe in die Fahrbahn der B 20 erforderlich werden, ist rechtzeitig vor Baubeginn beim Staatlichen Bauamt Traunstein der Abschluss eines Gestattungsvertrages zu beantragen, in dem die technischen Einzelheiten, Unterhaltung, Kostentragung usw. für den Tiefgaragenumbau geregelt werden. Hierfür sind in Abstimmung mit dem Staatlichen Bauamt Traunstein geeignete Pläne zu erstellen, die dem Gestattungsvertrag zu Grunde gelegt werden. Mit den Arbeiten darf erst nach Abschluss des Gestattungsvertrages begonnen werden. Entstehende Kosten gehen zu Lasten des Maßnahmenträgers.“

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben des Landesbundes für Vogelschutz in Bayer e.V. Geschäftsstelle Inn-Salzach, Engelsberg, vom 27.07.2010:

Die Empfehlung des Landesbundes für Vogelschutz in Bayern e.V. wird unter D) Hinweise aufgenommen.

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 02.08.2010:

Die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Burghausen ist in die geplante Maßnahme involviert und wird gegebenenfalls die nötigen Schritte einleiten.

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben des Landratsamtes Altötting vom 02.08.2010:

Zu Sachgebiet 52 (Hochbau):

Ziff. 1., a. – e.: Die Anregungen werden übernommen.

Ziff. 2: Der Abstand von 1,50 m von der jeweilien Gebäudeaußenkante für die Aufstellung von Solar- bzw. Fotovoltaikanlagen wird auf 2,50 m erweitert; Die Nebenbestimmung Ziff. 1.3 wird geändert.

Ziff. 3: Die betreffenden Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 29 c.

Zu Sachgebiet 53 (Landschaftspflege, Grünornung und Gartenbau):

Der überwiegende Teil der als Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung festgesetzten Flanierflächen befindet sich auf öffentlichem Grund. Hier wird die Stadt bei Bedarf, soweit möglich, weitergehende Bepflanzungen durchführen. Eine Ergänzung der grünordnerischen Festsetzungen soll nicht erfolgen. Die Stadt Burghausen achtet bei der Eingabe der Freiflächengestaltungsplanung darauf, dass eine ausreichende grünordnerische Gestaltung eingehalten wird. Auf die Ausführung durch ein entsprechend qualifiziertes Landschaftsarchitekterbüro wird geachtet.

 

Zu Immissionsschutzgesetz:

Die Ziff. 1.4 der textlichen Festsetzungen, Immissionsschutz ist wie folgt zu ergänzen:

Durch ein lüftungstechnisches Gutachten ist nachzuweisen, dass die Immissionen aus der Abluft der Tiefgarage an den betroffenen Immissionsorten nicht die einschlägigen, zulässigen Richtwerte der 39. BImSchV überschreiten. Soweit erforderlich ist die Abluft unter Berücksichtigung sowie deutlichem Abstand zum nächsthöheren Nachbargebäude über den höchsten Punkt des Daches in den freien Luftstrom abzugeben.“

Die Ziff. 1.8 der textlichen Festsetzungen, Schallschutz ist wie folgt zu ergänzen:

Die Einhaltung der an den jeweils betroffenen Immissionsorten zulässigen Schall- bzw. Lärmemissionen von Technikaufbauten, Aggregaten wie Lüftungsanlagen des Gebäudes und der Tiefgarage ist im Rahmen der Baueingabeplanung durch schalltechnisches Gutachten auf der Grundlage der Orientierungswerte der DIN 18005 bzw. der Immissionsrichtwerte der TA Lärm nachzuweisen.

Die zu treffenden Maßnahmen sind vorab mit der Stadt abzustimmen.

Eine Festlegung der zu treffenden Maßnahmen, wie vorgeschlagen, bereits im Bebauungsplan, ist städtebaulich nicht vertretbar und auch nicht umsetzbar.

Zur Naturschutzfachlichen Stellungnahme:

Nach der vorliegenden Planung ist eine Integration der Großbäume aus Sicht der Stadt nicht möglich. Diese Fragestellung wurde jedoch an die Architekten weitergeleitet.

Die bestehenden Platanen stellen derzeit eine besondere Durchgrünung der Anlage dar. Der Zentralbereich soll künftig aber als eigener völlig eingehauster Einkaufsbereich mit einer entsprechenden überglasten Innenbegrünung in Form einer überdachten „Einkaufsstadt“ mit entsprechender Tiefgaragenunterbauung städtebaulich gestaltet werden. Dies schließt einen Erhalt der Platanen aus. Über den geforderten Freiflächengestaltungsplan soll sichergestellt werden, dass auf den verbleibenden nicht überdachten Freianlagenbereichen eine ausreichende Grünordnung mit Pflanzung von Einzelbäumen, etc. erfolgt.

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben der Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde vom 05.08.2010:

Die Stadt Burghausen beabsichtigt, mit der Erweiterung der Verkaufsflächen im Bereich des ehemaligen Salzachzentrums, ihrer Funktion als Mittelzentrum nach dem Landesentwicklungsplan nachzukommen und den bisherigen Kaufkraftverlust zu verringern. Dies erfolgt auch unter Einbeziehung des vorhandenen Einzelhandels und unter Bezug auf das einschlägige, von der Stadt Burghausen in Auftrag gegebenen “Einzelhandelsentwicklungskonzeptes unter Berücksichtigung eines Einkaufszentrums“ BBE 2008. Die notwendige Moderation zwischen Gewerbeverband und dem Shoppingcenter erfolgt durch die Wirtschaftsförderungsgesellschaft der Stadt Burghausen. Die Abteilung Städtebauförderung der Regierung von Oberbayern ist über die Planungen Informiert.

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben des Bund Naturschutz in Bayern e. V.,Ortsgruppe Burghausen, vom 09.08.2010:

Innerhalb des Kerngebietes soll eine besondere städtebauliche Situation mit der Errichtung einer überdachten Einkaufsstadt geschaffen werden. Der Stadtrat rechtfertigt hiermit die Hinnahme einer erhöhten Flächenversiegelung gegenüber dem Bestand zu gunsten dieser städtebaulichen Lösung. Durch die Schaffung von weiteren zusammenhängenden Grünflächen in der Stadt, wie auch der neu geschaffene Park am Ludwigsberg (Botanischer Garten) und die vorhandenen Grünflächen im Stadtgebiet (Stadtpark etc.), wird einer notwendigen Verdichtung innerhalb des Kerngebietes im Bereich der Marktler Straße Rechnung getragen. Hiermit wird im übrigen auch vermieden, dass Einkaufszentren und Fachmärkte mit den spezivischen ökologischen Nachteilen in Gewerbegebieten am Stadtrandt errichtet werden. In Bezug auf die Festsetzung von Bäumen im Baugebiet wird auf die Stellungnahme zur Unteren Naturschutzbehörde des Landratsamtes AÖ verwiesen. Die Empfehlungen zur Einhausung in  Bezug auf Vögel und Fledermäuse sowie die Anregung einer insektenfreundlichen Beleuchtung werden zur Kenntnis genommen und an die beauftragten Planern weitergeleitet. Die Einhaltung der Energiesparverordnung ist auch für Einkaufseinrichtungen Pflicht und deshalb in der jeweils gütligen Form einzuhalten. Die Anregungen zur Tiefgarageneinfahrt werden zur Kenntnis genommen. Von der Festsetzung von Radfahrerzonen wird zu gunsten von gut funktionierenden, multifunktionalen Außenanlagen abgesehen. Bezüglich der Anregung zum Bedarf von Parkplätzen im Freianlagenbereich um das Einkaufszentrum wird auf die Stellungnahme zur Bürgeranregung Buchner verwiesen. Die Anbindungen der Robert-Koch-Straße und der Marktler Straße werden durch städtebaulich und gestalterisch besonders hervorgehobene Eintrittssituationen (Hervorhebung durch Gebäuderücksprünge in der Fassadenabwicklung, etc.) signalisiert. Die übrigen Anregungen der BN-Ortsgruppe werden zur Kenntnis genommen.

Mit allen 21 Stimmen

 

Zum Schreiben der Erdgas Südbayern GmbH, Traunreut, vom 08.06.2010, eingegangen 16.08.2010

Die Anregungen der Erdgas Südbayern GmbH werden berücksichtigt und, soweit notwendig, in die Planzeichnung übernommen.

Mit allen 21 Stimmen

 

 

Der Bebauungsplan Nr. 29 f für den Bereich Salzachzentrum, Badhöringer Straße (östlich), Robert-Koch-Straße (nördlich), Marktler Straße (beidseitig) – Teiländerung der Bebauungspläne Nr. 24, 29 d und 29 e – im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziffer 1 BauGB wir in der Fassung vom 15.09.2010 mit anliegender Begründung gebilligt.

 

Begründung

zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 29 f, Teiländerung der Bebauungspläne Nr. 29 d und Nr. 29 e sowie  Nr. 24 für den Bereich Grundstücke Flst.-Nr. 855/6, 855/8, 857/30, 859/2, 859/4, 860/2, 2073, 2071/8, Gemarkung Burghausen, an der Marktler Straße sowie  von Teilflächen angrenzender öffentlicher Verkehrsflächen im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB.

Vorbemerkungen

Die rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 29 d bzw. Nr. 29 e setzten in dem Bereich der betreffenden privaten Grundstücke zwischen Badhöringer Straße und Marktler Straße bereits ein Kerngebiet, ein- bis zweigeschossige Geschäftsgebäude eines innerstädtischen Einkaufszentrums, oberirdische Stellplätze und Tiefgaragen fest. Im Bereich der Grundstücke der katholischen Kirchengemeinde St. Konrad, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 29 d als Bauflächen für den Gemeinbedarf festgesetzt waren, befanden sich ein Pfarrheim sowie der konfessionell geführte Kindergarten  mit dem Pfarrsaal von St. Konrad.

Die Neuplanung sieht den Abbruch sämtlicher, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 29 f befindlicher oberirdischer Gebäude, die Erweiterung der Tiefgarage nach Süden bis zur Robert-Koch-Straße sowie die Neuerrichtung eines Einkaufszentrums in Form eines zeitgemäßen innerstädtischen Shoppingcenters vor.

 

Erfordernis der Neuaufstellung des Bebauungsplanes

Die Änderung der Bebauungspläne Nr. 29 d, 29 e und Nr. 24 wird erforderlich, weil die Neuplanungen die Grundzüge der rechtskräftigen Bebauungspläne berühren.

 

Lage im Naturraum und Einordnung in übergeordnete Planungen

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 29 f liegt im Bereich der Hochterrasse der Salzach, der oberen Terrasse des Stadtgebietes innerhalb des Siedlungszusammenhangs der Neustadt. Im Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan sind die betreffenden Teilflächen als gemischte Baufläche Kerngebiet (MK), im südwestlichen Bereich als Baufläche für den Gemeinbedarf dargestellt.

 

Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB,

Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB

Der Bebauungsplan überschreitet mit dem geplanten innerstädtischen Einkaufszentrum die Grenzen der bisherigen gemischten Baufläche (MK). Die Änderung der bisher teilweise fortgeltenden, rechtsgültigen Bebauungspläne soll im Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB erfolgen, weil die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO mit geplant ca. 18.800 qm weniger als 20.000 qm beträgt. Gemäß § 13 a Abs. 1 letzter Satz wurde bei Trägern öffentlicher Belange sowie bei den Bürgern eine öffentliche Abfrage durchgeführt, ob sich Hinweise auf eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter ergeben können. Dies war nicht der Fall, so dass das Verfahren nach § 13 a BauGB fortgesetzt werden konnte.

 

Planungskonzept

 

Erschließung:

Das betreffende Flurstück liegt zwischen der Badhöringer Straße und der Marktler Straße und grenzt südlich an die Robert-Koch-Straße. Die Erschließung über Grundstücks- bzw. Tiefgaragenzu- und Abfahrten ist sowohl von der Badhöringer Straße als auch der Marktler Straße her geplant. Die Hauptanlieferung erfolgt von Seiten der Badhöringer Straße. Kleinanlieferungen sind sowohl von der Robert-Koch-Straße, als auch von der Marktler Straße her geplant. Die notwendigen Stellplätze sind auf dem Grundstück in einer Tiefgarage nachzuweisen. Im Übrigen ist das Grundstück von großzügigen Vor- bzw. Fußgängerbereichen als Flanierzonen umgeben.

 

Städtebauliches Konzept:

Mit dem Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebaulich erwünschte und vertretbare Umgestaltung des bisherigen Salzachzentrums  geschaffen.

Die oberirdischen Gebäudeteile entsprechen nicht mehr den heutigen wirtschaftlichen und funktionalen Anforderungen. Darüber hinaus sollen auch weitere Privatgrundstücke sowie ein Teil der in diesem Bereich ehemaligen Pettenkoferstraße in die zukünftige Planung mit einbezogen werden. Entsprechend den Erfordernissen eines geplanten Shop-in-Shop-Erlebniskaufhauses werden die Verkaufsflächen auf zwei Ebenen beiderseits jeweils einer großzügigen, über Lichtkuppeln belichteten Erschließungszone (Mall) angeordnet. Dies hat zur Folge, dass ein weit ausladendes Gebäude mit flexibel aufteilbaren Geschoßflächen benötigt wird, das nahezu den gesamten Raum zwischen den verbleibenden Gebäuden Berliner Platz 1 und 3, Marktler Straße 35 und 35a, der Badhöringer Straße, Robert-Koch-Straße sowie der Marktler Straße ausfüllt. Die verbleibenden Freiflächen sollen überwiegend als Flanierflächen  bzw. Passagen erhalten bleiben und in entsprechend hochwertiger Oberflächengestaltung ausgeführt werden. Die Parkierung soll ausschließlich in einer Tiefgarage untergebracht werden. Zur Betonung der Raumkanten des ca. 11,00 m bis 12,00 m hohen Gebäudes sind abschnittsweise darüber “schwebend“, weit auskragend angebrachte Vordachattiken geplant, die auch in den Festsetzungen ihren Niederschlag finden. Die Fassadenabschnitte zur Robert-koch-Straße sowie zur Marktler Straße erhalten eine paravantartig, leicht gefaltete Fassadenabwicklung, die die teils langen Flächen gliedert und darin z. B. mit Zugangssituationen oder denkbaren (Gastronomie-) Außenbewirtschaftungen funktionale Bezüge zu den großzügigen Flanierflächen herstellen und den urbanen Charakter dieses innerstädtischen Shoppingcenters betonen. Die technischen Dachaufbauten sollen in einer von den Gebäudeaußenkanten und damit auch von den angrenzenden bzw. benachbarten Gebäuden  abgerückten Mittelzone auf der zusammenhängenden Dachfläche errichtet werden.

 

Bauräume, Baugrenzen, Bauweise, technische Aufbauten

Der dem Antrag auf Bauvorbescheid zu Grunde liegende geplante, langgestreckte Baukörper bildet auch mit den geknickten Fassadenflächen im Zusammenwirken mit dem verbleibenden, angrenzenden Gebäudebestand zur Marktler Straße, wie auch den übrigen angrenzenden Straßenräumen eine markante Raumkante, die durch die vorgesehenen Vordächer als oberen Abschluss betont werden sollen. In der Fassade sind langgestreckte Balkone geplant, die, wie auch die Vordächer, lagemäßig erst in der Feinplanung festgelegt werden sollen. Die festgesetzten Baugrenzen erfassen daher im Rahmen eines zusammenhängenden Bauraumes auch in den übrigen Fassaden sämtliche vorspringenden bzw. auskragenden Elemente, soweit diese nicht durch gesonderte Regelung außerhalb der Baugrenzen festgesetzt worden sind. Nicht abstandsflächenrelevante Elemente der Vordachkonstruktionen dürfen diese Baugrenzen um bis zu 4,50 m überschreiten. Die Festsetzung einer Baulinie ist daher nicht zielführend.

Die geplante Neubebauung soll mit den bestehenden Gebäuden Marktler Straße 35 und 35a, die ohne die erforderlichen Mindestabstandsflächen errichtet worden sind, als auch Berliner Platz 1 und 3 städtebaulich weitgehend geschlossene Raumkanten bilden. Von daher rückt die Neubebauung des Shoppingcenters mit den unbedingt notwendigen Mindestabständen an die bestehenden Gebäude heran. Die insbesondere vom Brandschutz her erforderlichen Mindestabstände werden jedoch gewahrt.

Aus städtebaulichen Gründen werden die bereits zuvor erwähnten Zonen für notwendige technische Aufbauten durch Knotenlinien eingegrenzt, damit diese in Bezug auf die öffentlichen Straßenräumen eine vertretbare dominierende Wirkung nicht überschreiten.

 

Nutzungskonzept:

Nach dem Nutzungskonzept ist ein innerstädtisches Shoppingcenter mit ca. 15.600 qm Verkaufsfläche geplant. Nach dem vorliegenden Bauantrag sind innerhalb einer weitgehend flexiblen Gebäudehülle große zusammenhängende Verkaufsflächen geplant, die sich auf den zwei Ebenen um eine zentrale Aufenthaltszone gruppieren. Aus städtebaulichen Gründen wird in dieser wichtigen zentralen Lage für den Bauraum im Geltungsbereich des Bebauungsplanes die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO im Kerngebiet maximal zulässige Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt. Auch für die zulässige Geschoßfläche wird aus diesen Gründen ein Mindestwert in Höhe von 25.000 qm, maximal 32.000 qm festgesetzt.

Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Vergnügungsstätten werden nur ausnahmsweise zugelassen.

 

Ver- und Entsorgungsleitungen:

Im nördlichen Grundstücksabschnitt unterquert ein städtischer Entwässerungskanal die bestehende Tiefgarage. Eine Überbauung im Rahmen der geplanten Erweiterung der bestehenden Tiefgarage ist möglich, soweit ihre Fundamentierungen die bisherige Höhenlage nicht unterschreiten und die Gebäudestatik dies gestattet. Hierfür ist eine Abstimmung mit den Stadtwerken Burghausen erforderlich.

Auf die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes verlaufenden Gashochdruckleitungen sowie die Gasdruckregel- und Messanlage an der Badhöringer Straße wird hingewiesen, die im Zuge einer Überbauung verlegt werden muss.

 

Raumordnung und Landesplanung:

Die Erweiterung des bislang bestehenden innerstädtischen Shoppingcenters auf ca. 15.600 qm Verkaufsfläche erfolgt weitgehend im Bereich eines Festgesetzten innerstädtischen Kerngebietes. Eine Raumordnungsrelevanz wurde daher im Rahmen einer Vorabstimmung mit der zuständigen Aufsichtsbehörde der Regierung von Oberbayern nicht festgestellt, da Shoppingcenter in innerstädtischen Kerngebieten zulässig sind.

 

Vorprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung

Das Einzelhandelsvorhaben entspricht mit mehr als 5.000 qm Verkaufsfläche als innerstädtisches Einzelhandelsvorhaben der Ziff. 18.8 der Anlage 2 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG). Die Stadt hat gemäß Anlage 2 UVPG eine Vorprüfung nach dem UVP-Gesetz (UVPG) durchführen lassen. Diese hatte zum Ergebnis, dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung nicht durchgeführt werden muss. In seiner Sitzung am 21.07.2010 hat der Stadtrat das Ergebnis der Vorprüfung zur Kenntnis genommen und die Fortführung des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplanes Nr. 29 f im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs.1 Ziff. 1 BauGB beschlossen.

 

Umweltbericht (Hinweis):

Im Rahmen des Verfahrens nach § 13 a BauGB wird auf die Umweltprüfung sowie den Umweltbericht verzichtet.