TOP Ö 3.5: Vollzug der Baugesetze;
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 33 f für den Bereich Burgkirchener Straße (nordwestlich), Schellingstraße (südöstlich), Flst.-Nrn. 2174/17, 2174/14-T, Gemarkung Burghausen, im Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB- Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 33 b -
Änderung des Planungskonzeptes - Satzungsbeschluss

Beschluss: ungeändert beschlossen

Abstimmung: Ja: 0

Dem Stadtrat wird empfohlen, folgenden Beschluss zu fassen:

 

Zum Schreiben des Landratsamtes Altötting vom 02.08.2010:

Zu Sachgebiet 53 (Landschaftspflege, Grünordnung und Gartenbau):

Bei der Vorlage der Freiflächengestaltungsplanung wird besonderes Augenmerk noch darauf gelegt, dass eine möglichst intensive Durchgrünung der Freiflächen erfolgt. Im Übrigen sind im Bereich des Grünzuges Rasenplaster und Bäume als Initialpflanzungen festgesetzt.

Zu Immissionsschutzgesetz:

Unter D. Hinweise wird nachfolgender Text aufgenommen:

“Die Aufenthaltsräume (Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer) der Penthousewohnung sollten so angeordnet werden, dass sie vom öffentlichen Straßenraum der Burgkirchener Straße abgewandt sind. Ist dies nicht möglich, wird zur Vorsorge gegen Schallemissionen empfohlen, Lärmschutzfenster der Schallschutzklasse 4 gemäß VDI-Richtlinie 2719 einzubauen. Das bewertete Schalldämmmaß des am Gebäude funktionsfähig eingebauten Fensters sollte mindestens 40 dba (gemessen nach DIN 52210 Teil 5) betragen. Für Schlafräume, soweit nicht straßenabgewandt angeordnet, wird entweder eine indirekte Lüftungsmöglichkeit (z. B. Lichthof oder ähnliches) oder eine Zwangsbelüftung empfohlen, deren Eigengeräuschpegel an der Innenraumseite LAFeq 20 dba nicht überschreitet.“

 

Der Bebauungsplan Nr. 33 f, Burgkirchener Str. (nordwestl.), Schellingstr. (südöstl.) für das Flst. Nr. 2174/17 Gemarkung Burghausen im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB wird in der Fassung vom 10.11.2010 mit anliegender Begründung als Satzung beschlossen.

 

Begründung

zur Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 33 b, Bebauungsplan Nr. 33 f, Burgkirchener Str. (nordwestl.), Schellingstr. (südöstl.) für das Flst. Nr. 2174/17 Gemarkung Burghausen im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB.

 

Vorbemerkungen

Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 33 b setzte im Bereich der betreffenden Grundstücke entlang der Nordwestseite der Burgkirchener Straße eine maximal dreigeschossige Geschäfts- und Bürobebauung, die auch inzwischen errichtet wurde, sowie eine öffentliche Grünfläche fest.

Der südwestliche Gebäudeabschnitt des heutigen EURONICS-Gebäudes, Flurstück Nr. 2174/17 soll nun erweitert und um ein städtebaulich vertretbares Penthouse für den Betriebsinhaber aufgestockt werden.

 

Erfordernis der Neuaufstellung des Bebauungsplanes

Die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 b wurde erforderlich, da die vorliegende, Planung für eine städtebaulich vertretbare bauliche Ergänzung des bestehenden Bürogebäudes mit Teilaufstockung die Grundzüge des rechtskräftigen Bebauungsplanes berührt.

 

Lage im Naturraum und Einordnung in übergeordnete Planungen

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 33 b liegt im Bereich der Hochterrasse der Salzach, der oberen Terrasse des Stadtgebietes innerhalb des Siedlungszusammenhangs der Neustadt. Im Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan ist die betreffende Fläche als Mischbaufläche (MI), südwestlich daran anschließend als Grünfläche dargestellt.

 

Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB

Im Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan ist der Geltungsbereich als Mischbaufläche (MI), teils als Grünfläche dargestellt. Der Bebauungsplan überschreitet die Grenzen des bisherigen Mischgebietes. Im Rahmen des Verfahrens nach § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB erfolgt auch die Anpassung des rechtsgültigen Flächennutzungsplanes.

 

Planungskonzept:

Erschließung:

Das betreffende Flurstück liegt zwischen der Burgkirchener Straße und der Schellingstraße, die Gebäudezeile grenzt an die Burgkirchener Straße. Grundstückszufahrt und zukünftig erweiterter Geschäftsparkplatz werden von der Burgkirchener Straße her erschlossen. Aus topographischen und städtebaulichen Gründen sowie, um auch Störungen für die Anwohner auszuschließen, soll keine Anbindung an die Schellingstraße ermöglicht werden. Die notwendigen Stellplätze sind auf dem Grundstück bzw. in einer Tiefgarage nachzuweisen.

 

Städtebauliches und grünordnerisches Konzept:

Mit dem Bebauungsplan wird die planungsrechtliche Voraussetzung für die städtebaulich vertretbare Erweiterung des die Burgkirchener Straße flankierenden Geschäfts- und Bürogebäudes geschaffen.

Die geplante, zukunftsweisende Gebäudegestaltung erwuchs aus der gestalterischen Prämisse, den Grünzug in seiner Luftaustauschfunktion in den unteren Geschossen der geplanten Gebäudeerweiterung passieren zu lassen. Die geplanten Erweiterungsflächen sind in Hinblick auf die benachbarten und dahinter liegenden Gebäude des nördlich angrenzenden Siedlungsgebietes in auskragenden Obergeschossen weitestgehend nach Südwesten abzurücken. Die Geschoßzahl wird daher im südwestlichen Gebäudeabschnitt, im Bereich der Gebäudeerweiterung um ein Stockwerk erhöht, wobei die oberen Geschosse in Folge von einem bzw. zwei Luftgeschossen in den Bereich des bisherigen Parkplatzes bzw. Grünzuges und auch straßenseitig auskragen.

Im rückwärtigen Bereich wird eine maximal zweigeschossige Erweiterungsfläche für den Verkaufsbereich des Fachmarktes sowie für eine Büroerweiterung vorgesehen.

Gegenüberliegende bzw. südwestlich benachbarte Gebäude weisen IV Geschosse, teils noch mit ausgebautem Dachgeschoss auf.

Da das bestehende Gebäude sowie die vorhandenen Parkplätze nach Südwesten erweitert werden, ist die vorhandene, bisher festgesetzte Grünordnung betroffen. Der erweiterte Parkplatz übernimmt mit seiner Oberflächengestaltung, Überpflanzung sowie Verknüpfung mit der angrenzenden Grünanlage Teilfunktionen der umgestalteten Grünfläche.

Kompensatorisch wird für die im nordöstlichen Gebäudeabschnitt befindliche Hofzufahrtsöffnung ein den Schall reduzierender Abschluss (z. B. Rolltor) festgesetzt.

 

Maß der baulichen Nutzung

Die festgesetzte Grundflächenzahl von GRZ 0,95 als Maß der zulässigen Überbauung des betreffenden Baugrundstückes sowie die festgesetzte Geschoßflächenzahl von GFZ 1.45 weichen deutlich von den Richtwerten des § 17 Abs. 1 BauNVO ab. Diese Richtwertüberschreitungen sind jedoch städtebaulich vertretbar und erforderlich, da das betreffende Baugrundstück durch zwei Straßen, eine Grundstücksgrenze  sowie öffentliche Grün- und Verkehrsflächen im Interesse einer wirtschaftlichen Nutzung innerstädtischen Grund und Bodens eng begrenzt wird. In Folge dessen können einerseits keine weiteren Grundstücksflächen hinzugenommen werden, bei denen es sich nur noch um öffentliche Grünflächen handeln könnte, an denen jedoch das Baugrundstück sowie das Architekturkonzept partizipieren.

Die Weiterentwicklung der den Straßenzug flankierenden Gebäudezeile sowie des bestehenden Fachmarktstandortes ist ein Anliegen, das von der Stadt bewusst mitgetragen wird. Das architektonische Konzept sowie das Baumassenkonzept der geplanten Gebäudeerweiterung sind städtebaulich zu begründen und zu vertreten. Sie werden der Burgkirchener Straße als westliche Stadteinfahrt mit ihrer bisher relativ schlichten Randbebauung einen aktuellen Akzent sowie einen Merkzeichencharakter und Wiedererkennungswert verleihen.

 

Baulinien

Die aus städtebaulichen Gründen bereits festgesetzte Baulinie entlang der Burgkirchener Straße wird in den Bebauungsplan Nr. 33 f übernommen und um eine durch Wandhöhenobergrenzen festgesetzte, straßenseitig vorspringende Baugrenze für das II. und III. Obergeschoß ergänzt. Mit dieser für das II. bis III. Obergeschoß festgesetzten Baugrenze soll Spielraum für eine aufgelockerte, auch straßenseitig gestuft vorspringende Stockwerksgestaltung geschaffen werden, die die Massivität dieses Gebäudeabschnittes reduziert und die Gebäudemasse im Interesse der Hinterlieger zur Burgkirchener Straße hin verlagert. Der relativ heterogenen städtebaulichen Situation entlang der Burgkirchener Straße wird mit dem geplanten Gebäude- und Baumassenkonzept eine zeitgemäße architektonische Gestaltung gegenübergestellt, die in dieser Form nur an diesem Ort städtebaulich begründet und vertreten werden kann. Die straßenseitig vorspringende Baugrenze benachteiligt auf Grund der Lage des Gebäudekomplexes an der Nordseite der Burgkirchener Straße die gegenüber liegenden Gebäude in keiner Weise durch Verschattungen.

 

Nutzungskonzept:

Das bestehende Nutzungskonzept des Geschäfts- und Bürogebäudes wird mit der geplanten Erweiterung im Wesentlichen beibehalten. Hinzu kommt lediglich die Aufstockung einer Betriebsleiterwohnung im Bereich des IV. Geschosses als Penthouse. Die überbaubare Grundfläche wird in der Planzeichnung mit 0,95 als Obergrenze, die Geschoßflächenzahl (GFZ) auf maximal 1,45 festgesetzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der wesentliche Teil der Erweiterungen in einem Bereich erfolgt, der an öffentliche Grünflächen angrenzt, die das eigentliche, private Baugrundstück umgeben, an diesen partizipiert und daher zu vertreten ist.

Für die Errichtung einer Tiefgarage ist auch die Unterbauung des Parkplatzes im Bereich des Grünzuges vorgesehen.

Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie auch die im Mischgebiet zulässigen kleineren Spielhallen werden ausgeschlossen.

 

Umweltbericht (Hinweis):

Im Rahmen des Verfahrens nach § 13 a BauGB wird auf die Umweltprüfung sowie den Umweltbericht verzichtet.

Gemäß § 13 a Abs. 1 letzter Satz wurde in der Zeit vom 05.02.2010 mit 26.02.2010 bei Trägern öffentlicher Belange sowie bei Bürgern eine öffentliche Abfrage durchgeführt, aus der sich kein Hinweis einer Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter ergab.