Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3.4: Vollzug der Baugesetze;
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 29 f für den Bereich Salzachzentrum, Badhöringer Straße (östlich), Robert-Koch-Straße (nördlich), Marktler Straße (beidseitig); - Teiländerungen der Bebauungspläne Nrn. 24, 29 d und 29 e -im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB
Satzungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:10.11.2010   StR/011/2010 
Beschluss:ungeändert beschlossen
Abstimmung: Ja: 23, Nein: 0
DokumenttypBezeichnungAktionen

Es wird folgender Beschluss gefasst:

 

Zum Schreiben der Anwaltskanzlei Glock, Liphart & Partner:

Zu Ziff. 2.:

Wie bereits mit Schreiben der Stadt vom 20.09.2010 mitgeteilt, nehmen die Grundstücke zwischen Badhöringer, Robert-Koch- und Marktler Straße sowie dem Bahnhof eine für die Entwicklung der Kernzone der Innenstadt entscheidende Funktion ein. Dazu zählen auch die Grundstücke Ihrer Mandantin, die ebenfalls als Kerngebiet festgesetzt sind. Das Spektrum der nach Baunutzungsverordnung im Kerngebiet zulässigen Nutzungen ist Ihnen bekannt und damit auch die über die gegenwärtige Nutzung hinausgehende Werthaltigkeit der Grundstücke.

Mit der Einhaltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen ist, wie bereits erläutert, den nachbarschaftlichen Belangen Rechnung getragen worden. Somit wird die im Bezug zur geplanten Unterbauung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes stehende GRZ von maximal 1.0 oberirdisch ohnehin nicht erreicht.

Eine Durchgrünung des Einkaufszentrums ist auf Grund der geplanten kompakten, zusammenhängenden Bebauung nicht möglich. In Folge der Unterbauung eines großen Teils der oberirdischen Freiflächen durch eine geplante Tiefgarage, an der auch die Stadt großes Interesse hat, ist deren Bepflanzung verständlicher Weise eingeschränkt. Die dezidierte Festsetzung von Einzelbäumen scheitert daher an bestehenden Leitungstrassen sowie geringen Erdüberdeckungen, die auch durch entsprechende Festsetzungen nicht hinreichend erhöht werden können. Die Bauwerber werden jedoch verpflichtet, für die verbleibenden Freiflächen durch einen qualifizierten Landschaftsarchitekten einen Freiflächengestaltungsplan vorzulegen. Im Übrigen wird auf den in hinreichender Nähe befindlichen, zentralen Stadtpark verwiesen, der eventuelle Gründefizite an diesem Standort mehr  als kompensiert.

Zu Ziff. 3.:

Eine Verschwenkung der östlichen Seitenwand des geplanten Gebäudes, wie vorgeschlagen, würde, wenn auch für die gegenwärtigen Eigentümerinteressen Verständnis aufgebracht wird, zu einer städtebaulichen Verunklarung des neuen Orientierungsraumes zwischen Badhöringer Straße und Robert-Koch-Straße führen und wird nicht weiter verfolgt Ein mögliches Cafe soll gerade nicht zum Gebäude Ihrer Mandanten orientiert werden.. Auf die Stellungnahme zu Ziff. 2. wird verwiesen.

Zu Ziff. 4. wird auf die Stellungnahme in Ziff. 5. des Schreibens der Stadt vom 20.09.2010 verwiesen.

Zu Ziff. 5.:

Die Hauptanlieferzone ist an der Badhöringer Straße geplant. Lediglich ein Teil der Belieferung von Kleinsortimenten könnte mit sogenannten Sprintern über einen untergeordneten Anlieferbereich im Süden erfolgen.

Zu Ziff. 6. wird auf die Stellungnahme Ziff. 4. des Schreibens der Stadt vom 20.09.2010 verwiesen. Eine Minderung der Werthaltigkeit der Grundstücke können wir nicht erkennen, zumal mit einer weitgehenden Einhaltung der Abstandsflächen Entgegenkommen signalisiert wurde.

Zu Ziff. 7.:

Mit Schreiben der Stadt vom 20.09.2010 wurde bereits auf sämtliche in Ihrem Schreiben vom 4.08.2010 vorgetragenen Einwendungen eingegangen, welche in die Abwägung eingeflossen sind.

 

Mit allen 23 Stimmen

 

Zum Schreiben des Landratsamtes Altötting vom 02.08.2010:

Zu Sachgebiet 52 (Hochbau):

Ziff. 1.:             Unter A. Planliche Festsetzungen Ziffer 2 - Maß der baulichen Nutzung - wird die Gebäudehöhe GH max. 427,00 m ü NN als Einzelfestsetzung in der Planzeichnung benötigt und daher auch in der Legende erläutert.

Ziff. 2.: Diese Festsetzung steht in engem Bezug zu der inzwischen abgestimmten Baueingabeplanung und ist von daher nicht missverständlich. Sie wird somit beibehalten.

 

 

Ziff. 3.: Die großvolumigen lüftungstechnischen Anlagen sind standortmässig innerhalb der in der Erstfassung umgrenzten Bereiche geplant. Die nach dem schalltechnischen Gutachten erforderlichen, in der Bauhöhe erheblich niedrigeren Vorkehrungen zur Geräuschminderung (Schalldämpfer) und ihre Ausrichtung können derzeit noch nicht lokalisiert werden. Die Bereiche, in denen diese Anlagen zulässig sind, wurden daher auf die städtebaulich vertretbaren, teils hinter den geplanten Attiken liegenden Dachbereiche erweitert. Bezüglich der Größe dieser Anlagen stehen die Planer in engem Kontakt mit der Stadt.

 

Zu Sachgebiet 53 (Landschaftspflege, Grünordnung und Gartenbau):

Im Rahmen dieses für die Innenstadtentwicklung wichtigen Projektes sollen die privaten Grundstücksflächen im Interesse einer wirtschaftlichen Nutzung von Grund und Boden in der Kernzone zusammenhängend und weitgehend überbaut werden. Grünordnerische Festsetzungen beziehen sich daher auf die Randbereiche zu den öffentlichen Verkehrsflächen. Im übrigen wird auf die Vorlage des unter C. 1.7 Grünordnung geforderten Freiflächengestaltungsplanes verwiesen, auf den die Stadt ihren besonderen Augenmerk legen wird.

 

Zu Immissionsschutzgesetz:

In der Ziff. 1.4 der die Tiefgarage betreffenden textlichen Festsetzung wird der erste Teilsatz, wie vorgeschlagen, wie folgt geändert:

Durch ein Gutachten zur Luftreinhaltung ist nachzuweisen, dass die Immissionen aus der Abluft der Tiefgarage an den betroffenen Immissionsorten nicht die einschlägigen, zulässigen Richtwerte der 39. BImSchV überschreiten. Soweit erforderlich ist die Abluft unter Berücksichtigung sowie deutlichem Abstand zum nächsthöheren Nachbargebäude über den höchsten Punkt des Daches in den freien Luftstrom abzugeben. Das Gutachten soll Auflagenvorschläge zur Einhaltung der geltenden Richtwerte enthalten.“

.“Die Ziff. 1.8 der textlichen Festsetzungen, Schallschutz wird, wie vorgeschlagen, geändert:

“Vom Antragsteller ist mittels Lärmgutachten nachzuweisen, dass unter Berücksichtigung der Vorbelastung durch die Summe aller von dem Bauvorhaben ausgehenden Geräusche an den maßgeblichen Immissionsorten innerhalb und außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes die zulässigen Immissionsrichtwerte nach TA Lärm eingehalten werden. Beurteilungsgrundlage ist die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA-Lärm vom August 1998.

Das Gutachten soll Auflagenvorschläge zu den erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen enthalten.

Die zu treffenden Maßnahmen sind vorab mit der Stadt Burghausen abzustimmen.

Die Festsetzung Ziff. 1.6 – Immissionsschutz – wird in der bisherigen Fassung beibehalten.

Gemäß Anregung der Immissionsschutzbehörde der Landratsamtes Altötting wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Rahmen einer neuen textlichen Festsetzung C) “1.9, Freistellungsverfahren“ die Anwendung des Freistellungsverfahrens ausgeschlossen.

Zu Naturschutzfachliche Stellungnahmen:

Auf die Vorlage des unter C. 1.7 Grünordnung geforderten Freiflächengestaltungsplanes wird verwiesen. Soweit möglich können darin entsprechende Bepflanzungsvorschläge berücksichtigt werden.

Mit allen 23 Stimmen

 

Der Bebauungsplan Nr. 29 f für den Bereich Salzachzentrum, Badhöringer Straße (östlich), Robert-Koch-Straße (nördlich), Marktler Straße (beidseitig) – Teiländerung der Bebauungspläne Nrn. 24, 29 d und 29 e – im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 Ziff. 1 BauGB wird in der Fassung vom 10.11.2010 mit anliegender Begründung als Satzung beschlossen.

 

 

Begründung

 

Zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 29 f für den Bereich Salzachzentrum, Badhöringer Straße (östlich), Robert-Koch-Straße (nördlich), Marktler Straße (beidseitig); - Teiländerungen der Bebauungspläne Nrn. 24, 29 d und 29 e - im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 Ziff. 1 BauGB Vorbemerkungen:

 

Die rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 29 d bzw. Nr. 29 e setzten in dem Bereich der betreffenden privaten Grundstücke zwischen Badhöringer Straße und Marktler Straße bereits ein Kerngebiet, ein- bis zweigeschossige Geschäftsgebäude eines innerstädtischen Einkaufszentrums, oberirdische Stellplätze und Tiefgaragen fest.

 

 

Im Bereich der Grundstücke der katholischen Kirchengemeinde St. Konrad, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 29 d als Bauflächen für den Gemeinbedarf festgesetzt waren, befanden sich ein Pfarrheim sowie der konfessionell geführte Kindergarten  mit dem Pfarrsaal von St. Konrad.

Die Neuplanung sieht den Abbruch sämtlicher, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 29 f befindlicher oberirdischer Gebäude, die Erweiterung der Tiefgarage nach Süden bis zur Robert-Koch-Straße sowie die Neuerrichtung eines Einkaufszentrums in Form eines zeitgemäßen innerstädtischen Shoppingcenters vor.

 

Erfordernis der Neuaufstellung des Bebauungsplanes

Die Änderung der Bebauungspläne Nr. 29 d, 29 e und Nr. 24 wird erforderlich, weil die Neuplanungen die Grundzüge der rechtskräftigen Bebauungspläne berühren.

 

Lage im Naturraum und Einordnung in übergeordnete Planungen

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 29 f liegt im Bereich der Hochterrasse der Salzach, der oberen Terrasse des Stadtgebietes innerhalb des Siedlungszusammenhangs der Neustadt. Im Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan sind die betreffenden Teilflächen als gemischte Baufläche Kerngebiet (MK), im südwestlichen Bereich als Baufläche für den Gemeinbedarf dargestellt.

 

Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB,

Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 Ziff. 1 BauGB

Der Bebauungsplan überschreitet mit dem geplanten innerstädtischen Einkaufszentrum die Grenzen der bisherigen gemischten Baufläche (MK). Die Änderung der bisher teilweise fortgeltenden, rechtsgültigen Bebauungspläne soll im Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 Ziff. 1 BauGB erfolgen, weil die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO mit geplant ca. 18.800 qm weniger als 20.000 qm beträgt.

Gemäß § 13 a Abs. 1 letzter Satz wurde bei Trägern öffentlicher Belange sowie bei den Bürgern eine öffentliche Abfrage durchgeführt, ob sich Hinweise auf eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter ergeben können. Dies war nicht der Fall, so dass das Verfahren nach § 13 a BauGB fortgesetzt werden konnte.

 

Planungskonzept

 

Erschließung:

Das betreffende Flurstück liegt zwischen der Badhöringer Straße und der Marktler Straße und grenzt südlich an die Robert-Koch-Straße. Die Erschließung über Grundstücks- bzw. Tiefgaragenzu- und Abfahrten ist sowohl von der Badhöringer Straße als auch der Marktler Straße her geplant. Die Hauptanlieferung erfolgt von Seiten der Badhöringer Straße. Kleinanlieferungen sind sowohl von der Robert-Koch-Straße, als auch von der Marktler Straße her geplant. Die notwendigen Stellplätze sind auf dem Grundstück in einer Tiefgarage nachzuweisen. Im Übrigen ist das Grundstück von großzügigen Vor- bzw. Fußgängerbereichen als Flanierzonen umgeben.

 

Städtebauliches Konzept:

Mit dem Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebaulich erwünschte und vertretbare Umgestaltung des bisherigen Salzachzentrums  geschaffen.

Die oberirdischen Gebäudeteile entsprechen nicht mehr den heutigen wirtschaftlichen und funktionalen Anforderungen. Darüber hinaus sollen auch weitere Privatgrundstücke sowie ein Teil der in diesem Bereich ehemaligen Pettenkoferstraße in die zukünftige Planung mit einbezogen werden.

Entsprechend den Erfordernissen eines geplanten Shop-in-Shop-Erlebniskaufhauses werden die Verkaufsflächen auf zwei Ebenen beiderseits jeweils einer großzügigen, über Lichtkuppeln tagsüber natürlich belichteten Erschließungszone (Mall) angeordnet. Dies hat zur Folge, dass ein weit ausladendes Gebäude mit flexibel aufteilbaren Geschoßflächen benötigt wird, das nahezu den gesamten Raum zwischen den verbleibenden Gebäuden Berliner Platz 1 und 3, Marktler Straße 35 und 35a, der Badhöringer Straße, Robert-Koch-Straße sowie der Marktler Straße ausfüllt. Die verbleibenden Freiflächen sollen überwiegend als Flanierflächen  bzw. Passagen erhalten bleiben und in entsprechend hochwertiger Oberflächengestaltung ausgeführt werden. Die Parkierung soll ausschließlich in einer Tiefgarage untergebracht werden. Zur Betonung der Raumkanten des ca. 11,00 m bis 12,00 m hohen Gebäudes sind abschnittsweise über den Außenwänden “schwebend“, weit auskragend angebrachte Vordachattiken geplant, die auch in den Festsetzungen ihren Niederschlag finden.

 

 

Die Fassadenabschnitte zur Robert-koch-Straße sowie zur Marktler Straße erhalten eine paravantartig, leicht gefaltete Fassadenabwicklung, die die teils langen Flächen gliedert und darin z. B. mit Zugangssituationen oder denkbaren (Gastronomie-) Außenbewirtschaftungen funktionale Bezüge zu den großzügigen umgebenden Flanierflächen herstellen und den urbanen Charakter dieses innerstädtischen Shoppingcenters betonen. Die massiveren Teile der technischen Dachaufbauten sollen in einer von den Gebäudeaußenkanten und damit auch von den angrenzenden bzw. benachbarten Gebäuden abgerückten, weniger einsehbaren Mittelzone auf der zusammenhängenden Dachfläche errichtet werden.

 

Bauräume, Baugrenzen, Bauweise, technische Aufbauten

Der dem Antrag auf Bauvorbescheid zu Grunde liegende geplante, langgestreckte Baukörper bildet auch mit den geknickten Fassadenflächen im Zusammenwirken mit dem verbleibenden, angrenzenden Gebäudebestand zur Marktler Straße, wie auch den übrigen angrenzenden Straßenräumen eine markante Raumkante, die durch die vorgesehenen Vordächer als oberen Abschluss betont werden soll. In der Fassade sind langgestreckte Balkone geplant, die, wie auch die Vordächer, lagemäßig erst in der Feinplanung festgelegt werden sollen. Die festgesetzten Baugrenzen erfassen daher im Rahmen eines zusammenhängenden Bauraumes auch in den übrigen Fassaden sämtliche vorspringenden bzw. auskragenden Elemente, soweit diese nicht durch gesonderte Regelung außerhalb der Baugrenzen festgesetzt worden sind. Nicht abstandsflächenrelevante Elemente der Vordachkonstruktionen dürfen diese Baugrenzen um bis zu 4,50 m überschreiten. Die Festsetzung einer Baulinie ist daher nicht zielführend.

Die geplante Neubebauung soll mit den bestehenden Gebäuden Marktler Straße 35 und 35a, die ohne die erforderlichen Mindestabstandsflächen errichtet worden sind, als auch Berliner Platz 1 und 3 städtebaulich weitgehend geschlossene Raumkanten bilden. Von daher rückt die Neubebauung des Shoppingcenters mit den unbedingt notwendigen Mindestabständen an die bestehenden Gebäude heran. Die insbesondere vom Brandschutz her erforderlichen Mindestabstände werden jedoch gewahrt.

Aus städtebaulichen Gründen werden die bereits zuvor erwähnten Zonen für notwendige technische Aufbauten durch Knotenlinien eingegrenzt, damit diese in Bezug auf die öffentlichen Straßenräumen eine vertretbare dominierende Wirkung nicht überschreiten.

 

Nutzungskonzept:

Nach dem Nutzungskonzept ist ein innerstädtisches Shoppingcenter mit ca. 15.600 qm Verkaufsfläche geplant. Nach dem vorliegenden Bauantrag sind innerhalb einer weitgehend flexiblen Gebäudehülle große zusammenhängende Verkaufsflächen geplant, die sich auf den zwei Ebenen um eine zentrale Aufenthaltszone gruppieren. Aus städtebaulichen Gründen wird in dieser wichtigen zentralen Lage für den Bauraum im Geltungsbereich des Bebauungsplanes die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO im Kerngebiet maximal zulässige Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt. Auch für die zulässige Geschoßfläche wird aus diesen Gründen ein Mindestwert in Höhe von 25.000 qm, maximal 32.000 qm festgesetzt.

Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Vergnügungsstätten werden nur ausnahmsweise zugelassen.

 

Ver- und Entsorgungsleitungen:

Im nördlichen Grundstücksabschnitt unterquert ein städtischer Entwässerungskanal die bestehende Tiefgarage. Eine Überbauung im Rahmen der geplanten Erweiterung der bestehenden Tiefgarage ist möglich, soweit ihre Fundamentierungen die bisherige Höhenlage nicht unterschreiten und die Gebäudestatik dies gestattet. Hierfür ist eine Abstimmung mit den Stadtwerken Burghausen erforderlich.

Auf die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes verlaufenden Gashochdruckleitungen sowie die Gasdruckregel- und Messanlage an der Badhöringer Straße wird hingewiesen, die im Zuge einer Überbauung verlegt werden muss.

 

Raumordnung und Landesplanung:

Die Erweiterung des bislang bestehenden innerstädtischen Shoppingcenters auf ca. 15.600 qm Verkaufsfläche erfolgt weitgehend im Bereich eines festgesetzten innerstädtischen Kerngebietes. Eine Raumordnungsrelevanz wurde daher im Rahmen einer Vorabstimmung mit der zuständigen Aufsichtsbehörde der Regierung von Oberbayern nicht festgestellt, da Shoppingcenter in innerstädtischen Kerngebieten zulässig sind.

 

Vorprüfung nachdem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung

Das Einzelhandelsvorhaben entspricht mit mehr als 5.000 qm Verkaufsfläche als innerstädtisches Einzelhandelsvorhaben der Ziff. 18.8 der Anlage 2 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG). Die Stadt hat gemäß Anlage 2 UVPG eine Vorprüfung nach dem UVP-Gesetz (UVPG) durchführen lassen. Diese hatte zum Ergebnis, dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung nicht durchgeführt werden muss. In seiner Sitzung am 21.07.2010 hat der Stadtrat das Ergebnis der Vorprüfung zur Kenntnis genommen und die Fortführung des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplanes Nr. 29 f im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs.1 Satz 2 Ziff. 1 BauGB beschlossen.

 

Umweltbericht (Hinweis):

Im Rahmen des Verfahrens nach § 13 a BauGB wird auf die Umweltprüfung sowie den Umweltbericht verzichtet.

Gemäß § 13 a Abs. 1 letzter Satz wurde bei Trägern öffentlicher Belange sowie bei den Bürgern eine öffentliche Abfrage durchgeführt, ob sich Hinweise auf eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter ergeben können. Dies war nicht der Fall, so dass das Verfahren nach § 13 a BauGB fortgesetzt werden konnte.