TOP Ö 3.4: Vollzug der Baugesetze;
Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 91 - Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 91 a für den Bereich Böcklerstraße (östlich), Friedrich-Ebert-Straße (südlich), ehem. Mehringer Straße (westlich) bzw. Stadtpark (nördlich) im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB - Satzungsbeschluss

Beschluss: ungeändert beschlossen

Abstimmung: Ja: 23, Nein: 0

Entsprechend der Empfehlung fasst der Stadtrat folgenden Beschluss:

 

Sachgebiet 52 (Hochbau)

In der Planzeichnung sind, wie vom Landratsamt richtiger Weise festgestellt, Baulinie sowie Firstrichtung nicht Gegenstand der Festsetzungen des geänderten Bebauungsplanes..

Zu 5. wird die Textpassage redaktionell angepasst.

 

Immissionsschutzgesetz

Wie bereits in der Stellungnahme beim Billigungsbeschluss wird mit der Festsetzung C) 14 sowie der Nr. 4 der Begründung dem Belang des Immissionsschutzes Rechnung getragen. Bei geschlossen gehaltenen Fenstern wird in den betreffenden Aufenthalts- und Schlafräumen in Verbindung mit der festgesetzten kontrollierten Lüftung die erforderliche Geräuschreduzierung bzw. Wohnruhe gewährleistet. Für die geringe Anzahl der jährlichen Volksfesttage wird die Handhabung der der Schallschutzfenster der Eigenverantwortung der Bewohner überlassen und nicht eine Geschlossenhaltung über das gesamte übrige Jahr festgesetzt.

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme

Keine Stellungnahme veranlasst.

 

B e g r ü n d u n g

zur Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 91 - Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 91 a für den Bereich Böcklerstraße (östlich), Friedrich-Ebert-Straße (südlich), ehemalige Mehringer Straße (westlich) bzw. Stadtpark (nördlich) im Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr.1 BauGB.

 

1.         Lage und Bestandssituation

           

1.1       Allgemeines

Nach eingehender Untersuchung der bestehenden Bausubstanz sowie des Wirkungsgrades einer durchgreifenden Sanierung, energetischen und barrierefreien Ertüchtigung sowie Wohnwertverbesserung zeigte sich, dass die erforderlichen Maßnahmen an den betreffenden Gebäuden in einem wirtschaftlichen Rahmen nicht durchführbar wären. Eine Gegenüberstellung mit den Gestehungskosten von Neubauten in Verbindung mit den geplanten Tiefgaragen erwies sich als die wirtschaftlich überzeugendere Lösung, die darüber hinaus auch zu einer städtebaulichen Optimierung führt.

Das geänderte Planungskonzept ist nunmehr Gegenstand der vorliegenden Änderung des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 91.

 

2.         Planungsgrundlagen

 

2.1        Einordnung in übergeordnete Planungen

Der Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 91 a als Wohnbaufläche dar.

 

2.2        Erfordernis der Planung

Die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 91 wird erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Umsetzung des geänderten Planungskonzeptes zu schaffen.

 

2.3        Naturräumliche Zusammenhänge

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 91 a befindet sich auf der Hochterrasse der Salzach im Siedlungszusammenhang und in zentraler Lage der heutigen Neustadt von Burghausen, am Rande des heutigen Stadtparks.

 

2.4        Untergrund

Der Stadt Burghausen sind keine Altlasten auf dem Planungsgebiet bekannt. Auf dem gegenwärtigen Baugrundstück des Kindergartens südlich der Unghauser Straße ist eine ehemalige Hauswirtsgrube kartiert. Diese wurde vor dem Bau des Kindergartens befundet und für die Nutzung und Bebauung durch die Anlagen des Kindergartens freigegeben.

 

2.5        Planungsrechtliche Zusammenhänge

Im Westen des geplanten Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 91 a, westlich der bisherigen Böcklerstraße, auch südlich angrenzend befinden sich Gebäude der bereits bestehenden, ehemaligen Wohnanlage der Pensionskasse der Wacker Chemie, im Norden schließen mit inzwischen dichterer Bebauung zwischen Friedrich-Ebert- und Robert-Koch-Straße die Geltungsbereiche der Bebauungspläne Nr. 8 sowie Nr. 8 a an, die teilweise Kerngebiet festsetzen. Flächen zur Nahversorgung finden sich in der Kernzone an der Robert-Koch-Straße und an der Marktler. Im Osten und Süden liegt der im Zuge der Landesgartenschau 2004 angelegte zentrale Stadtpark, im Südosten befinden sich die Flächen für den Gemeindebedarf des städtischen Bauhofes und der Freiwilligen Feuerwehr Burghausen.

 

2.6        Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB

              Die Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll im Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB erfolgen, da es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt und die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich geringer als 20.000 qm ist. Voraussetzung hierfür ist, dass die Abfrage, ob sich Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Ziff. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter  - FFH-Gebiete – ergeben, die das Verfahren nach § 13 a BauGB ausschließen, negativ verläuft. Im Verfahren nach § 13 a BauGB wird auf die Durchführung einer Umweltprüfung und den Nachweis von Ausgleichsmaßnahmen verzichtet. Eine Anpassung des Flächennutzungsplanes der Stadt Burghausen ist nicht erforderlich.

  2.7       Derzeitige Nutzung

Das Planungsgebiet ist derzeit mit Gebäuden aus den 1950er-Jahren bebaut. Die zusammenhängende Wohnungssiedlung wurde durch die Stadt Burghausen von der Pensionskasse der Wacker Chemie erworben und befindet sich nun in der Verwaltung der Burghauser Wohnungsbaugesellschaft (BuWoG).

 

 

 

3.         Planungskonzept

 

Die besondere Qualität des Gebiets liegt in der zentralen Lage innerhalb der Neustadt und dem direkt angrenzenden Stadtpark. Die maßvolle Verdichtung mit Neubauten, auch durch ein städtebauliches Merkzeichen (Neubau eines Punkthauses mit 7-8 Geschossen in der Quartiersmitte) sowie eine umfassende Wohnumfeldgestaltung bilden die Basis auch für das geänderte Neuordnungskonzept. Die Errichtung von Tiefgaragen in Verbindung mit den Neubauten bietet die Chance, ein verkehrsfreies Wohnumfeld mit hoher Aufenthaltsqualität zu schaffen.

Die Bestandsgebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 91 a sind auf ihre Sanierungseignung hin untersucht worden. Dabei hat sich herausgestellt, dass diese Gebäude mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwand nicht dem heutigen Bedarf (Barrierefreiheit) angepasst werden können. Anstelle der beiden bisherigen Gebäude sowie den innerhalb des Hofbereiches vorhandenen, bisherigen Garagen- und Parkierungsanlagen soll der Gebäudebestand nun durch auch städtebaulich optimierte, maßvolle Neubauten ergänzt werden.

Der angrenzende  Straßenraum wird durch die geplanten Nebengebäude und Bepflanzungen neu zoniert.

 

3.1       Art und Maß der baulichen Nutzung

Der geänderte Bebauungsplan dient der städtebaulichen Neuordnung sowie angemessenen Nachverdichtung dieses hochwertigen, innerstädtischen Quartiers.

Mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen, der zulässigen Grund- und Ge­schossflächen, der grünordnerischen Festsetzungen sowie der Lage der Zufahrt  ist gewährleistet, dass für die vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung keine negativen Auswirkungen entstehen.

Die in den bisherigen Garagenhöfen für den vorhandenen Gebäudebestand entfallenden sowie darüber hinaus erforderlichen Stellplätze sollen in Tiefgaragen wieder geschaffen werden. Das innerhalb der Bestandsgrundstücke heraus trennbaren Baugrundstück muss daher durch die geplanten Hochbauten, Nebenanlagen und Tiefgaragen weitestgehend be- und unterbaut werden. Hierzu wird die jeweils über- und unterbaubare Grundfläche in dem betreffenden, durch Knotenlinien abgetrennten Bereich mit jeweils maximal zulässigen Quadratmetergrößen festgesetzt. Diese Festsetzungen überschreiten deutlich den nach § 17 Abs. 1 BauNVO in Verbindung mit § 19 Abs. 4, 2. Satz  BauNVO maximal zulässigen Grenzwert von 0,8 der Grundstücksfläche. Die betreffenden Überschreitungen der zulässigen Versiegelung sind jedoch in Hinblick auf den, mit dem Gesamtkonzept dieses Quartiers im Geltungsbereich des Bebauungsplanes, deutlich unter 0,8 liegenden Gesamtversiegelungsgrad zu rechtfertigen. Trotz zusätzlicher Wohngebäude soll die Quartiersinnenzone stärker durchgrünt und zu einem erweiterten Stadtpark umgestaltet werden.

 

3.2       Städtebauliche Gesamtkonzeption

Entlang der Friedrich-Ebert-Straße wird das nördliche, längs verlaufende bisherige Gebäude Typ G sowie quer dazu Gebäude Typ J durch drei quer gestellte Neubauten ersetzt, die lediglich mit ihren Giebel- bzw. Schmalseiten zur Friedrich-Ebert-Straße bzw. zur gegenüberliegenden Bebauung ausgerichtet sind.

Die Bauräume der vorgeschlagenen Neubauten bieten auf Grund ihrer Lage, Anordnung und Größe viel Flexibilität in der Grundrissgestaltung. Verschiedenartige Haustypen sind hier möglich wie z.B. Laubengang- oder Spännertypen.

Vorstellbar ist, dass die Erdgeschosse des geplanten Gebäudes Typ F eine öffentlich zugängliche Nutzung erhalten (z.B. Cafe, Laden, soziale Einrichtung mit Besuchsverkehr).

Die südwestliche Gartenzone des Neubaus Typ F soll zum angrenzenden Platz hin mit einer Heckenpflanzung abgegrenzt werden.

Nebengebäude für Müll und Fahrräder sind in ausreichender Größe an vorbezeichneter Stelle zu errichten. Der Anteil der oberflächlich versiegelten Flächen ist möglichst gering zu halten.

 

3.3       Baukörperkonzept
Die Hauptbaukörper sind als klare, geschlossene, nicht zerklüftete Baukörper vorgesehen. Die Fassaden werden durch Anbauzonen für Balkone und Laubengänge gegliedert.

 

3.4       Energetisches Konzept

            Die ehemalige Wohnanlage der Pensionskasse der Wacker Chemie war bereits seit Anbeginn mit einer zentralen Wärmeversorgung ausgestattet, die im Bereich des Baukörpers Typ I an der Nordostseite des Gebiets situiert ist. Es besteht hiermit bereits eine Wärmeinsel, zu deren Ausweitung Verhandlungen mit benachbarten Wohnanlagen erfolgt sind. Die Heizanlage sowie die übrigen Medien sollen modernisiert werden. Die geplanten Neubauten sollen in einem abgestimmten Wärmekonzept mit Heiz- und Brauchwasserwärme versorgt werden.

            Mit der Industrie steht die Stadt bereits seit geraumer Zeit in Verhandlungen über die Nutzung von überschüssiger Prozesswärme. Als umfangreicher Wärmeabnehmer bilden die Geltungsbereiche der Bebauungspläne Nr. 91 und Nr. 91 a sowie die benachbarten Wohnanlagen ein wichtiges Wärmeabnehmerpotential.

            Flankiert durch eine entsprechende Festsetzung ist darüber hinaus auf den Dachflächen die Anbringung von Solar- bzw. Fotovoltaikanlagen geplant. In der vorausgehenden Rahmenplanung wurden Überlegungen zu einem umfassenden Energiekonzept bereits angestellt. Im Zuge der baulichen und energetischen Sanierung der Wohnanlage sowie, in Bezug auf die Leitungsführung, der Planung der Tiefgaragen- und Ergänzungsbauten wird ein detailliertes Energiekonzept aufgestellt.

 

3.5       Verkehr                                                                                                                               

Der Stellplatzbedarf wird zum überwiegenden Teil in einer Tiefgarage abgedeckt, welche über eine Tiefgaragenzufahrt von der Friedrich-Ebert-Straße (in Gebäude Typ H), Nähe ehemalige Mehringer Straße her erschlossen werden soll. Die Quartiersmitte bleibt dadurch vom KFZ-Verkehr ungestört.

 

3.6       Ver- und Entsorgung

Die Versorgung mit Strom, Gas und Wasser ist gesichert. Die abwassertechnische Er­schließung des Bebauungsplangebiets erfolgt über bestehende Kanäle in den vorhandenen Straßen. Zur Entlastung des öffentlichen Kanalnetzes sind Niederschlagswässer aus Dachflächen und Oberflächenwässer grundsätzlich auf den Baugrundstücken zu versickern (z.B. Sickermulden bzw. -Rinnen).

Es ist zu beachten, dass der Kanal, der derzeit unter der Böcklerstraße, wie im Plan nachrichtlich eingezeichnet, verläuft. Es ist zu prüfen, ob im Zusammenhang mit dem geänderten Gebäudekonzept des Typs F bzw. des Typs G durch gezielte Vorkehrungen, wie eine gespundete Baugrube oder ähnliches auf eine Verlegung des Kanals verzichtet werden kann. Leitungsrechte müssen gegebenenfalls bedarfsgerecht auf dem jeweiligen Grundstücksbereich durch den Grundstückseigentümer gesichert werden.

 

4.         Immissionsschutz, Volksfest, Maiwiese

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes grenzt an die Maiwiese, den Messe- und Volksfestplatz der Stadt. Es ist daher bei insgesamt ca. 2 Wochen Festbetriebszeit mit zeitweisen, in die beginnende Nachtzeit hineinreichenden Störungen der Wohnruhe zu rechnen. Durch die festgesetzten baulichen Vorkehrungen, Schallschutzfenster und schallgedämmter, mechanischer Lüftung, kann die im Jahresverlauf kurze Zeiträume betreffende gestörte, beginnende Nachtzeit überbrückt werden. Bei empfundener Störung können die Fenster der betroffenen Räume eigenverantwortlich geschlossen gehalten werden.

Auf das Schalltechnische Gutachten des Büros Müller BBM vom 08.03.2011 in Verbindung mit der Ergänzung vom 31.03.2011 wird verwiesen.

 

5.         Grünordnung

Einer ausreichenden Durchgrünung des rückwärtigen Bereichs wird durch die Grünord­nungsfestsetzungen Rechnung getragen. Auf Grund der Sickerfähigkeit des Untergrundes (Schotter) besteht  ausreichend Möglichkeit zur Versickerung des Niederschlagswassers.

Die befestigten Flächen auf privatem Grund sind auf ein Mindestmaß zu begrenzen und nur mit wasserdurchlässigen Belägen in Sand- bzw. Splittbettung auszuführen. Ausgenommen sind notwendige Zufahrten. Freiwachsende Hecken entlang der Grundstücksgrenzen sind aus Feldgehölzen zusammenzusetzen. Auf die Pflanzliste in den textlichen Festsetzungen wird hingewiesen. Es dürfen keine Nadelgehölze gepflanzt werden. Wände sind in geeigneter Weise mit Kletter- oder Rankpflanzen zu begrünen.

 

6.         Umweltprüfung und Ausgleichsmaßnahmen

              Im Verfahren nach § 13 a Abs. 2 BauGB kann auf die Durchführung der Umweltprüfung und den Nachweis von Ausgleichsmaßnahmen verzichtet werden. Dies ist zu rechtfertigen, da es sich um ein bereits weitgehend bebautes Wohnquartier handelt, das im Rahmen von Wohnumfeld verbessernden Maßnahmen behutsam nachverdichtet werden soll.

 

Die Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 91, Bebauungsplan Nr. 91 a für den Bereich Böcklerstraße (östlich), Friedrich-Ebert-Straße (südlich), ehemalige Mehringer Straße (westlich) bzw. Stadtpark (nördlich) im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB unter Verzicht auf die Durchführung der Umweltprüfung sowie des Nachweises von Ausgleichsmaßnahmen sowie die Durchführung der Abfrage gemäß § 13a Abs. 1 letzter Satz BauGB wird in der Fassung vom 18.04.2012 als Satzung beschlossen.